Identikit

Guardando all’identikit di chi ha presentato domanda di mutuo emerge che l’importo medio richiesto nei primi dieci mesi del 2024 è stato pari a 133.923 euro, in aumento del 5% rispetto allo stesso periodo del 2023. Cresce anche il valore medio dell’immobile oggetto di mutuo, salito nel 2024 a 208.495 euro (+4%). In lievissimo incremento anche l’età degli aspiranti mutuatari, dato che va letto anche alla luce dell’incremento del peso percentuale delle richieste di surroga, passate dal 21% del 2023 al 29% del 2024, valore cresciuto grazie al calo dei tassi che ha fatto da traino a questo tipo di operazione.

Prima casa

Limitando l’analisi alle sole richieste di mutui per l’acquisto della prima casa, emerge che l’importo medio richiesto nei primi 10 mesi del 2024 è stato pari a 138.745 euro, in aumento del 5% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. In crescita anche il valore medio dell’immobile, che ha raggiunto i 190.861 euro (+2,4%). Rimangono sostanzialmente stabili, infine, l’età media del richiedente (37 anni e mezzo) e la durata del piano di ammortamento (26 anni).

L’offerta ed i tassi

Dal punto di vista dell’offerta, i primi dieci mesi dell’anno sono stati caratterizzati da buone condizioni sul fronte dei tassi fissi. Secondo le simulazioni** di Facile.it oggi per un mutuo medio da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%) le migliori offerte disponibili online partono da un tasso (TAN) del 2,71%, con rata di 579 euro. Tariffe ancora più convenienti per gli immobili di classe A o B, con i mutui green che partono da tassi (TAN) pari a 2,40% e una rata di 559 euro. Per la surroga, invece, il miglior TAN disponibile online è pari al 2,49% (rata di 565 euro).

Per quanto riguarda i tassi variabili, nonostante il calo degli indici dovuto al taglio della BCE, i valori restano elevati anche se stanno lentamente scendendo; per un mutuo medio variabile da 126.000 in 25 anni (LTV 70%), a gennaio 2022 la rata era pari a 456 euro, a novembre 2024 è arrivata a ben 693 euro. Oggi le migliori offerte online, per un mutuo medio, partono da un tasso (TAN) del 3,81%, con una rata di 645 euro. Per gli immobili di classe A o B i valori partono da 3,61% con una rata di 631 euro.

* L’osservatorio è stato realizzato su un campione di oltre 600.000 richieste di finanziamento raccolte online da Facile.it e Mutui.it da gennaio e ottobre 2023 e da gennaio e ottobre 2024

** Simulazioni fatte in data 21 novembre 2024 su mutuo da 126.000 euro in 25 anni LTV 70%

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«Il calo degli indici ha determinato una diminuzione significativa dei tassi fissi offerti dalle banche e la surroga può diventare un’opportunità estremamente vantaggiosa per chi ha un mutuo a tasso variabile, ma anche per chi ha un fisso sottoscritto a partire dalla seconda metà del 2022», spiega Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it. «Oggi, poi, gli istituti di credito stanno dando molta attenzione anche ai finanziamenti destinati alle case nelle prime classi di efficienza energetica, con un importante impulso ai mutui green, che già lo scorso anno rappresentavano il 7,2% delle richieste totali sulla prima casa».

Mutui e surroghe green

Le condizioni sui tassi fissi rilevate a gennaio 2024 da Facile.it sono addirittura più convenienti se si guarda all’offerta green delle banche, vale a dire quei prodotti di finanziamento destinati normalmente ad immobili in classe energetica A o B ma che, in alcuni casi, vengono estesi anche a quelli in classe C.

Prendendo in considerazione un finanziamento standard (126.000 euro da restituire in 25 anni e a fronte di un LTV del 70%), i migliori tassi fissi per un mutuo green prima casa partono addirittura da 2,60%, con una rata mensile pari a 572 euro.

Le cosiddette surroghe green sono finanziamenti destinati ai proprietari di abitazione in classe energetica A o B che vogliono cambiare banca; in questo caso i tassi fissi agevolati scendono ulteriormente, fino ad arrivare al 2,45%.

Dati alla mano, il potenziale risparmio è notevole, soprattutto per chi ha un mutuo a tasso variabile di recente sottoscrizione; sempre ipotizzando un finanziamento standard*, il mutuatario potrebbe abbattere la rata fino al 25%, portandola dagli attuali 750 euro a circa 570 euro, con un risparmio di quasi 180 euro.

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%. Per il tasso variabile è stato considerato un finanziamento sottoscritto a gennaio 2022 con tasso TAN iniziale pari a 0,67% (Euribor3m+1,25%); la stima sulla variazione delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

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Mutui under 36 verso il rinnovo

Nell’ambito dell’iter attualmente in corso di conversione in legge del cosiddetto DL Enti (AC 1151) è stato approvato un emendamento presentato da più gruppi parlamentari volto a far slittare dal 30 giugno al 30 settembre 2023 il termine per presentare domanda di accesso al Fondo Garanzia Prima casa per l’ottenimento della garanzia all’80%, elemento importantissimo, se non indispensabile, per ottenere un mutuo al 100% under 36.

«Un’ottima notizia per i giovani e, più in generale, per l’intero settore immobiliare e finanziario. Il potenziamento della garanzia concessa dal Fondo ha permesso alle banche di introdurre sul mercato i cosiddetti “mutui under 36 al 100%” grazie ai quali, negli ultimi due anni, tantissimi ragazzi hanno potuto acquistare casa», commenta Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it. 

L’efficacia del Fondo è testimoniata dai numeri di Facile.it: secondo le analisi del comparatore*, prima dell’estensione della garanzia offerta dal Fondo, ad esempio nel primo semestre 2021, gli under 36 rappresentavano il 43% della domanda totale di mutui prima casa, valore che, a seguito del potenziamento del Fondo, ha superato il 51% nel periodo gennaio-maggio 2023.

Il provvedimento in questione, dopo l’esame delle commissioni affari costituzionali e bilancio della Camera e l’approvazione dell’Aula della Camera, sarà trasmesso al Senato per poi essere convertito in legge entro il 9 luglio.

Legge equo compenso, surroghe a rischio?

Se fino ad ora abbiamo parlato di buone notizie, è opportuno evidenziare anche quelle che buone non sono per chi è alle prese con un mutuo e, soprattutto, per chi cerca di surrogare quello già ottenuto in passato. Il 20 maggio è entrata in vigore la legge sull’equo compenso (l. 49/2023) e questa potrebbe avere un impatto negativo sulle surroghe, che oggi rappresentano, secondo i dati di Facile.it, oltre il 20% delle richieste di mutui.

Come noto, la surroga consente ai mutuatari trasferire gratuitamente il proprio finanziamento residuo dalla banca originaria presso un’altra che offre condizioni più vantaggiose: un’opportunità di grande valore che negli ultimi anni ha contribuito a mantenere viva la concorrenza tra gli istituti di credito, a vantaggio dei consumatori finali.

I costi connessi all’operazione di surroga quindi, in particolare quelli relativi all’atto notarile, ricadono sulla banca stessa, ed è proprio qui che interviene la legge sull’equo compenso. La norma fissa i valori che l’istituto di credito deve corrispondere al notaio, eliminando quindi la possibilità di beneficiare di prezzi scontati. Questo, in altre parole, potrebbe tradursi in un aumento dei costi notarili a carico delle banche, soprattutto per quelle che in passato potevano godere di prezzi agevolati in virtù del numero elevato di surroghe che normalmente gestiscono ogni anno.

In virtù di tariffe più elevate, gli istituti di credito potrebbero scegliere di irrigidire i criteri con cui concedere le surroghe, a scapito della possibilità per i consumatori di cambiare banca e trovare condizioni di mutuo più favorevoli, o, nella peggiore delle ipotesi, potrebbero aumentare i tassi surroga offerti ai clienti, rendendo meno vantaggiosa l’operazione.

«Il prodotto surroga, nel suo complesso, non è a rischio, ma questa novità potrebbe comunque avere un impatto su questo strumento», spiega Cresto. «Ad esempio, sulle surroghe di importo modesto; si tratta di operazioni alle quali non tutte le banche sono interessate e l’aumento dei costi a loro carico potrebbe restringere ulteriormente le opzioni a disposizione dei mutuatari».

* Analisi realizzata.it su un campione di oltre 500.000 richieste di mutuo prima casa raccolte da Facile.it da gennaio 2021 a maggio 2023.

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In questo modo, si legge nello studio realizzato dai due comparatori su un campione di oltre 77.000 domande di finanziamento*, l’erogato medio è tornato ai livelli registrati ad inizio anno, nonostante oggi la situazione economica generale sia oggettivamente peggiore rispetto ad allora.

«Vuoi per un effetto rimbalzo dopo lo stop forzato imposto dalla quarantena, o perché proprio durante questa la casa ha assunto un ruolo ancor più importante nella vita di tutti noi, tanti italiani sono tornati a presentare domanda di mutuo e le banche stanno rispondendo con grande apertura alla richiesta», spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. «Sebbene bisognerà aspettare fine anno per tracciare un bilancio complessivo, va di certo evidenziato che un ruolo importante lo sta giocando il canale online con il quale, a causa del periodo in cui si era costretti in casa, moltissimi consumatori hanno preso confidenza.».

Le richieste raccolte nel canale online sono caratterizzate da un incremento del peso percentuale delle surroghe che oggi, secondo l’analisi di Facile.it, rappresentano più di 1 terzo del totale domande di finanziamento (34%); erano poco più del 17% lo scorso anno.

Nuovi prodotti e criteri di selezione da parte delle banche

Le banche, anche grazie alla grande liquidità messa a disposizione dalla BCE, si stanno dimostrando dunque molto aperte nel concedere i mutui alle famiglie, non solo percorrendo le vie già presenti prima dell’emergenza, ma anche attraverso l’adeguamento dell’offerta alla situazione attuale.

Ci sono istituti di credito, ad esempio, che consentono di iniziare a pagare la prima rata del finanziamento dopo 12 mesi dalla stipula, concedendo così al cliente molto tempo per normalizzare la propria situazione lavorativa; altri invece, hanno lanciato finanziamenti green con tassi agevolati per l’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica.

Oltre all’adeguamento della propria offerta, molte banche hanno deciso di non irrigidire i criteri di valutazione dei richiedenti mutuo e, anzi, hanno adattato le proprie politiche a quelle condizioni diventate critiche proprio a causa dell’emergenza Covid, in primis in riferimento alla cassa integrazione, solitamente ritenuta un elemento ostativo alla concessione del finanziamento, ma oggi guardata con minore rigidità se connessa alla pandemia e alla situazione economica venutasi a creare a seguito di essa.

Tassi ancora ai minimi

Ad agevolare la situazione vi sono anche i tassi di interesse; a giugno i valori rilevati rimangono estremamente bassi, in linea con quelli eccezionali che si registrarono a marzo scorso e, se si guarda al fisso, più convenienti rispetto a quelli di inizio anno.

Secondo le simulazioni di Facile.it, a giugno per un finanziamento da 124.000 euro da restituire in 25 anni, con un rapporto mutuo/valore dell’immobile pari al 70%, i migliori tassi fissi (Taeg) disponibili online variano tra lo 0,95% ed il 1,15%, con una rata compresa tra 463 euro e 477 euro; a inizio anno (gennaio), per questo stesso finanziamento i tassi variavano tra l’1,23% e 1,34%, vale a dire circa 300 euro in più all’anno di interessi; 7.500 euro se si considera l’intera durata del mutuo.

E anche sul fronte dei tassi variabili l’offerta rimane estremamente bassa, con Taeg che variano, per i parametri sopra indicati, tra 0,81% e 0,98% (rata tra 452 euro e 463 euro).

La distanza tra tassi fissi e variabili rimane quindi su livelli minimi e, in alcuni casi, ci si può imbattere in offerte fisse addirittura più convenienti di quelle variabili; non sorprende quindi vedere come oggi, secondo quanto emerso dall’analisi di Facile.it e Mutui.it, la scelta degli italiani sia quasi unanime; il 97% di chi ha presentato domanda nelle ultime settimane ha chiesto un fisso (erano l’86% 12 mesi fa).

I tassi di interesse estremamente bassi, uniti alla maggior apertura al credito da parte delle banche e alla nuova offerta di prodotti ad hoc, hanno contribuito a far abbassare l’età media degli aspiranti mutuatari che è oggi pari a 40 anni,due anni in meno rispetto a inizio 2020,segno che anche gli under 40 sono tornati a chiedere finanziamenti per l’acquisto della casa e questo incide sulla media.

* Campione analizzato: oltre 77.000 domande di finanziamento raccolte da Facile.it e Mutui.it dall’1 maggio al 15 giugno 2019 e dall’1 maggio al 15 giugno 2020.

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Accedere al fondo potrebbe significare, per alcuni, precludersi la possibilità di surrogare il mutuo non solo chiaramente durante il periodo di sospensione, ma anche in futuro.

«Sebbene ci si trovi in una situazione senza precedenti e vada detto che il mondo bancario, in periodi come questi, ha sempre grande comprensione dei mutuatari e si adoperi per trovare delle soluzioni», spiega Umberto Stivala, esperto di mutui di Facile.it, «è bene evidenziare che, in passato, ci sono stati istituti di credito che hanno negato la surroga a mutuatari che anni prima avevano fatto ricorso al Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate. Prima di “congelare” il mutuo è opportuno valutare con attenzione e scegliere questa opzione solo se veramente necessaria.».

Oltre a questo, bisogna considerare che, se comunque si decide di sospendere il mutuo, al termine del periodo di sospensione il finanziamento ripartirà da dove si era bloccato; il piano di ammortamento verrà quindi allungato di un periodo pari alla durata della sospensione e il mutuatario dovrà comunque corrispondere alla banca anche la metà degli interessi maturati sulle rate non versate.

Sospensione oggi o surroga domani?

La scelta di accedere alla sospensione delle rate prevista dal Decreto-legge, insomma, non deve essere fatta con leggerezza ed è opportuno che vi ricorra solo chi non ha alternative. Se, per quanto peggiorata, la situazione economica del mutuatario non gli impedisce comunque di pagare le rate del finanziamento già sottoscritto, meglio stringere per un po’ la cinghia e, fra qualche mese, valutare opzioni diverse per alleggerire la rata.

Un’alternativa potrebbe essere, ad esempio, aspettare che termini il periodo di criticità per poi optare per una surroga o una rinegoziazione, se necessario allungando il piano di ammortamento. Aumentare la durata dei tempi di restituzione consente di alleggerire la rata e, stando alle attuali condizioni di mercato, addirittura probabilmente godere di tassi migliori rispetto a quelli validi all’atto dell’erogazione originale. 

«Nelle ultime settimane l’IRS, l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, è crollato toccando nuovi minimi storici, per poi risalire di qualche punto base negli ultimi giorni, ma attestandosi sempre su livelli estremamente bassi», spiega Stivala. «Sebbene nelle prossime settimane potrebbe continuare ad oscillare, le condizioni dovrebbero restare favorevoli a lungo. Sarebbe un peccato precludersi la possibilità di surrogare tra qualche mese ed approfittare di questi tassi quando l’emergenza sarà superata.».

Chi può sospendere il mutuo

Per la sospensione delle rate il Governo ha potenziato il Fondo di solidarietà per i Mutui prima casa, il cosiddetto Fondo Gasparrini. Possono richiedere la sospensione del mutuo non solo i lavoratori subordinati e parasubordinati che hanno perso il lavoro, ma anche coloro che, a causa del Coronavirus, hanno subito una sospensione dal lavoro o una riduzione delle ore per un periodo di almeno trenta giorni. Con il decreto “Cura Italia” il Governo ha esteso questa possibilità anche ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertifichino di aver registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020, un calo del proprio fatturato superiore al 33% in conseguenza alle restrizioni introdotte per arginare la diffusione del Covid-19.

L’adesione al fondo è limitata ai soli mutui per l’acquisto della prima casa e per immobili di valore non superiore ai 250.000 euro; non ci sono limiti in base all’ISEE del richiedente.

Per fare richiesta di sospensione del mutuo è necessario presentare domanda corredata dalla documentazione alla propria banca, la quale, a sua volta, sottoporrà a Consap, l’ente che gestisce il Fondo, la richiesta per approvazione.

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«Lo scorso trimestre abbiamo registrato un vero e proprio boom nella richieste di surroga da parte di mutuatari campani; era dal 2015 che non si raggiungevano picchi così alti», spiega Ivano Cresto, Responsabile mutui di Facile.it. «Il calo dei tassi di interesse visto in questa prima parte dell’anno è stato fondamentale per stimolare la domanda di finanziamenti, sia da parte dei mutuatari che vogliono provare a cambiare banca, sia per chi è alla ricerca di un nuovo mutuo».

Numeri alla mano, i tassi proposti dalle banche alla clientela finale negli scorsi mesi sono stati estremamente bassi, soprattutto per quanto riguarda i mutui fissi. A settembre 2019 grazie alla diminuzione dell’IRS (l’indice europeo che guida l’andamento di questa tipologia di finanziamento), i migliori tassi offerti per un mutuo medio (126.000 euro in 25 anni, LTV pari al 70%) oscillavano tra l’1,04% e l’1,34% (Taeg), con un calo, rispetto a gennaio, compreso tra lo 0,55% e l’1,20%; vale a dire un risparmio medio per i consumatori compreso tra i 30 e i 60 euro al mese.

Positivi anche gli altri valori emersi dall’osservatorio regionale di Facile.it e Mutui.it: l’importo medio richiesto nel corso del terzo trimestre 2019 dagli aspiranti mutuatari campani è stato pari a 126.884 euro, vale a dire lo 0,86% in più rispetto allo stesso periodo del 2018, ed anche il valore degli immobili che si è cercato di acquistare è aumentato del 4%, stabilizzandosi a poco più di 217.000 euro. In calo, invece, il Loan To Value, il rapporto tra valore dell’immobile e valore del mutuo richiesto, passato dal 65% del terzo trimestre 2018 al 62% del terzo trimestre 2019. La durata media dei piani di ammortamento richiesti in Campania è pari a 21 anni, mentre l’età media dei richiedenti è pari a 41 anni e mezzo, valore in calo rispetto allo scorso anno, quando i richiedenti avevano, in media, 42 anni e mezzo.

Guardando alla scelta della tipologia di tasso, i richiedenti campani sembrano non aver dubbi; la riduzione ai minimi della differenza tra tasso fisso e variabile ha spinto sempre più aspiranti mutuatari ad orientarsi verso il fisso tanto che, nel corso del terzo trimestre 2019, è stato scelto dal 95% dei richiedenti mutuo in Campania; era l’89% nel terzo trimestre 2018.

Ad ottobre sono tornati i mutui al 100%

Se è vero che lo scorso trimestre, e in particolare il mese di settembre, hanno visto il ritorno della surroga, anche questi primi giorni di ottobre hanno portato importanti novità sul fronte dell’offerta mutui; alcuni Istituti sono tornati a proporre mutui al 100%, con tassi estremamente contenuti se paragonati al passato e senza necessità di ricorrere al Fondo Garanzia Prima casa.

«Se fino ad oggi i mutui al 100% erano prodotti accessibili solo attraverso il Fondo Garanzia Prima casa o pagando tassi molto elevati, anche superiori al 4%, adesso alcuni istituti di credito sono tornati a proporre questa tipologia di finanziamento senza necessità di accedere al Fondo e con tassi di interesse estremamente contenuti, intorno al 2,5%, valori che fino allo scorso anno erano riservati a mutui all’80%», spiega Ivano Cresto. «Poter accedere a questa tipologia di prestito senza necessità di ottenere la garanzia dello Stato è una buona notizia anche per coloro che vorranno comprare casa nel prossimo futuro e non saranno più legati ad un Fondo le cui risorse potrebbero – come già successo in passato – esaurirsi».

* L’analisi è stata realizzata su un campione di oltre 3.700 richieste di mutuo raccolte da utenti della Campania da Facile.it e Mutui.it nel corso del terzo trimestre 2018 e terzo trimestre 2019.

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