Appuntamento rimandato a dopo l’estate, dicono gli esperti, ovvero a quando la Banca Centrale Europea tornerà a valutare i dati economici, ma al netto di improvvisi cambi di rotta, la fine degli interventi da parte dell’Eurotower è ormai prossima. Lo confermano anche i Futures sugli Euribor (aggiornati al 16/07/2025) che da qui a fine anno prevedono un ultimo taglio da 25 punti base, che porterebbe la rata del finanziamento standard a 599 euro.

Dopo questo calo, gli indici dovrebbero fermarsi e, sempre al netto di improvvisi cambi di rotta, rimanere sostanzialmente stabili almeno fino alla prima metà del 2026.

Meglio il fisso o il variabile?

Nell’ultimo anno l’Euribor, l’indice di riferimento per i mutui variabili, è sceso significativamente grazie ai numerosi interventi della BCE, passando dal 3,7% di luglio 2024 al 2% di oggi, con un beneficio sulla rata mensile del mutuo standard di quasi 120 euro.

Il calo dei tassi si è trasmesso anche sui nuovi mutui, tanto è vero che oggi, secondo le simulazioni** di Facile.it, i prodotti a tasso variabile risultano più convenienti rispetto a quelli fissi. Dati alla mano, per il mutuo preso in esame, le migliori offerte online a tasso variabile partono da un Tan del 2,29% corrispondente ad una rata di 552 euro, mentre quelle a tasso fisso partono da un tasso del 2,92% pari ad una rata di 592 euro.

«Visto che l’offerta variabile è tornata ad essere competitiva, oggi più che mai la scelta sulla tipologia di tasso è nelle mani dei consumatori. Non esiste una soluzione giusta o sbagliata, la decisione va presa da ciascuno sulla base di una serie di caratteristiche soggettive – ad esempio la propensione al rischio – e oggettive, come la posizione reddituale, la tipologia di acquisto e così via», spiegano gli esperti di Facile.it «Farsi aiutare da un consulente esperto può rivelarsi fondamentale per identificare il prodotto più adatto alle proprie esigenze».

Tassi a questi livelli rappresentano un’opportunità anche per chi ha già un finanziamento in corso e vuole surrogarlo o sostituirlo per ottenere condizioni migliori. I migliori tassi fissi surroga partono da un Tan del 3,05% ed una rata di 600 euro e continuano a rappresentare un’ottima soluzione per chi ha un mutuo a tasso variabile sottoscritto negli scorsi anni e vuole proteggersi da possibili future variazioni. I migliori tassi surroga variabili, invece, partono da un Tan del 2,29% e una rata di 552 euro; possono quindi rappresentare un’opportunità interessante per chi vuole ridurre la rata e non ha paura di possibili oscillazioni future.

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%, Tan iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%) sottoscritto a gennaio 2022; la stima sull’impatto dell’aumento delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

** Simulazioni Facile.it in data 17/07/2025 su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%.

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Sovente ad alimentare i timori è la scarsa conoscenza della materia e proprio per aiutare gli aspiranti mutuatari ad affrontare con serenità questo passo, Facile.it ha redatto una beve guida con 5 consigli da seguire per superare le paure più diffuse ed evitare gli errori più comuni.

1. Se la banca non accetta la mia richiesta?

La prima paura è quella di non riuscire ad ottenere il mutuo. Timore che, in alcuni casi, spinge gli aspiranti mutuatari addirittura a rinunciare a priori a presentare domanda di finanziamento tanto è alta la convinzione che la banca rifiuti la richiesta.

Da questo punto di vista, il consiglio è di non autolimitarsi e, anche in caso di un “no”, di non fermarsi alla prima banca. Ciascun istituto di credito applica politiche diverse in materia di concessione del finanziamento; pertanto, anche qualora la prima banca dovesse rifiutare la nostra richiesta, non è detto che anche le altre facciano lo stesso.

Confrontare più banche, magari con l’aiuto di un consulente indipendente che ci indirizzi verso la banca e l’offerta più adatte alle nostre esigenze, è un ottimo modo di cominciare il proprio percorso verso il mutuo.

2. Tasso fisso o variabile, che confusione!

La scelta del tasso (fisso, variabile, misto, con cap, ecc.) può sembrare complessa e, pertanto, spaventare molti consumatori. La prima considerazione è che, in assoluto, non esiste una soluzione giusta e una sbagliata, la scelta va presa in funzione delle caratteristiche di ciascuno. Sebbene al momento attuale i tassi fissi siano nettamente più vantaggiosi rispetto a quelli variabili, non è detto che in futuro le cose non possano cambiare.

Anche in questo caso, un consulente esperto ed indipendente può essere di grande aiuto. E, ricordate che, anche qualora doveste cambiare idea dopo aver sottoscritto il finanziamento, o dovessero cambiare le condizioni di mercato, si può sempre provare a rinegoziare il mutuo, tramite un accordo con la propria banca, o a surrogare, spostandolo presso un altro istituto di credito; queste operazioni, se vanno a buon fine, consentono di cambiare anche le condizioni del finanziamento, inclusa la durata del finanziamento o la tipologia di tasso, passando ad esempio dal variabile al fisso, o viceversa.

3. Devo indebitarmi a vita

La durata del mutuo è un aspetto a cui fare molta attenzione perché determina sia il peso della rata mensile, sia gli interessi complessivi che graveranno sul finanziamento. Anche in questo caso, non esiste una scelta giusta o sbagliata in assoluto; il consiglio, ancora una volta, è di identificare la soluzione più adatta alle proprie esigenze, tenendo in considerazione che all’aumentare della durata del mutuo, gli interessi complessivi cresceranno e le rate mensili caleranno, viceversa, più sarà corto il finanziamento, meno interessi pagheremo, ma l’esborso mensile sarà più alto.

Come per la scelta del tasso, rimane valida la possibilità di rinegoziare o surrogare il finanziamento, variando così la durata. E se dovessimo ad un certo punto trovarci con un gruzzoletto di soldi inaspettato, possiamo anche decidere di estinguere il mutuo prima della scadenza.

4. Se la rata sale troppo…

La possibilità che la rata cambi durante il piano di ammortamento riguarda solo coloro che scelgono un mutuo a tasso variabile; se non si vuole correre questo pericolo, bisogna optare per un mutuo a tasso fisso.

Chi invece, dopo aver scelto il variabile, si dovesse trovare di fronte ad un aumento importante del peso della rata, ha alcune opzioni da valutare. La prima è di allungare il piano di finanziamento; così facendo ridurrebbe l’importo mensile delle rate, seppur a fronte di un aumento degli interessi totali corrisposti all’istituto di credito. La seconda, ancora una volta, è di provare a cambiare banca cercando soluzioni più convenienti attraverso la surroga.

In un caso o nell’altro, è fondamentale muoversi per tempo, prima che la rata diventi insostenibile; le banche non sono obbligate a concederci una rinegoziazione o la surroga, pertanto, bisogna assolutamente evitare di arrivare a bussare alle porte dell’istituto di credito quando si è già con l’acqua alla gola.

5. … o se perdo il lavoro e non riesco più a pagarla.

La vita, si sa, è fatta di imprevisti e può accadere che nel corso del piano di ammortamento di un mutuo, che in media dura tra i 20 e i 25 anni, si presenti un evento inaspettato, anche lavorativo. Ma niente paura e, soprattutto, non lasciamoci spaventare da questa ipotesi, perché esistono delle soluzioni.

Diverse banche offrono insieme al mutuo molti servizi accessori come, ad esempio, a fronte di una difficoltà economica del mutuatario la possibilità di sospendere per un periodo di tempo determinato il rimborso delle rate. Oppure, si può valutare la sottoscrizione di una polizza: sul mercato esistono diverse coperture assicurative che, per l’appunto, tutelano il mutuatario in caso di perdita di lavoro, infortunio o decesso.

Non è obbligatorio sottoscrivere questo genere di polizza, ma in alcune situazioni può fare davvero la differenza, pertanto, il consiglio è di valutare con attenzione nel momento in cui decidiamo di chiedere il finanziamento.

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Sebbene il mercato sia ancora lontano dai livelli raggiunti negli anni precedenti e le erogazioni ancora sottotono (-13% nei flussi finanziati nel primo trimestre 2024 secondo Assofin), la ripresa della domanda fa ben sperare per un secondo semestre con valori in crescita anche sul fronte dei finanziamenti concessi alle famiglie per acquistare casa.

L’identikit di chi ha presentato domanda di mutuo

L’importo medio richiesto nei primi sei mesi del 2024 è stato pari a 133.389 euro, valore in aumento del 3% rispetto al 2023.

Stesso aumento (+3%) per il valore medio dell’immobile oggetto di mutuo, salito nel 2024 a 207.614 euro. In lieve crescita anche l’età media degli aspiranti mutuatari, passata da 40 a 41 anni. L’incremento dell’età media va letto alla luce dell’aumento del peso percentuale delle richieste di surroga, passate dal 19% del 2023 al 27% del 2024, valore cresciuto grazie al calo dei tassi che ha fatto da traino a questo tipo di operazione.

Dal punto di vista dell’offerta.

I primi sei mesi dell’anno sono stati caratterizzati da buone condizioni sul fronte dei tassi fissi. L’IRS, l’indice di riferimento per i mutui fissi, nonostante un andamento altalenante dovuto alle performance del mercato obbligazionario, è rimasto su livelli bassi per tutto il semestre, con fluttuazioni che, guardando ai valori medi mensili, sono state nell’ordine di una manciata di punti base; ad esempio, l’IRS a 25 anni è passato da 249 punti base di marzo 2024 a 263 punti base di maggio 2024, con un delta di 14 punti base. Oggi l’indice è sceso sotto i 260 punti base.

Questo ha permesso alle banche di mantenere bassi i tassi proposti alla clientela; secondo le simulazioni** di Facile.it per un mutuo medio da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%) le migliori offerte disponibili online partono da un tasso (TAN) del 2,86%, con rata di 588 euro. Tariffe ancora più convenienti per gli immobili di classe A o B, con i mutui green che partono da tassi (TAN) pari a 2,72% e una rata di 579 euro.

Per quanto riguarda i tassi variabili, nonostante il calo degli indici dovuto al taglio della BCE, i valori restano ancora elevati; per un mutuo medio, le migliori offerte partono da un tasso (TAN) del 4,34%, con una rata di 682 euro. Stando alle previsioni dei futures sugli euribor, che rappresentano le aspettative degli operatori di mercato, l’Euribor, l’indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, potrebbe scendere ulteriormente da qui a fine anno, ma il beneficio sarebbe comunque limitato in termini di risparmio sulle rate variabili.

* L’osservatorio è stato realizzato su un campione di oltre 350.000 richieste di finanziamento raccolte online da Facile.it e Mutui.it dall’1/1/2023 al 27/6/2023 e dall’1/1/2024 al 27/6/2024

** Simulazioni fatte in data 28 giugno 2024 su mutuo da 126.000 euro in 25 anni LTV 70%

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