«L’Euribor, l’indice cui sono legati i mutui a tasso variabile, tende a muoversi spesso anticipando le mosse della Banca centrale, tanto è vero che negli ultimi giorni è tornato a scendere, arrivando sotto la soglia del 3,90% per quello a tre mesi», spiegano gli esperti di Facile.it «Se il trend dovesse confermarsi anche nelle prossime settimane, i mutuatari potrebbero vedere i primi lievi benefici già dai prossimi mesi.».

Considerando un mutuo medio variabile sottoscritto a gennaio 2022 (126.000 euro in 25 anni, LTV 70%), la cui rata a marzo 2024 ha superato i 750 euro, Facile.it ha calcolato che, poiché l’Euribor a 3 mesi dovrebbe scendere al 3,05% entro la fine dell’anno e arrivare intorno al 2,63% entro giugno 2025, la rata diminuirebbe di 65 euro entro dicembre 2024, per poi arrivare ad un calo di quasi 100 euro a giugno 2025.

«La discesa degli indici sarà graduale e molto più lenta rispetto alla salita cui abbiamo assistito negli scorsi mesi ed anni» continuano gli esperti di Facile.it. «Il consiglio, per chi ha un mutuo a tasso variabile e vuole abbattere la rata senza dover attendere, è di valutare la surroga approfittando delle condizioni favorevoli attualmente offerte dal mercato.».

L’andamento delle richieste di mutuo

Per quanto riguarda la richiesta di mutui, dall’Osservatorio** di Facile.it emerge che chi ha presentato domanda di mutuo per l’acquisto di una prima casa tra gennaio e marzo 2024 ha puntato ad ottenere, in media, 136.809 euro da restituire in poco più di 26 anni, valori in linea con quelli rilevati a inizio 2023. Cala leggermente il valore medio dell’immobile oggetto di mutuo, passato da circa 190.000 euro a 186.000 euro, mentre sale lievemente l’LTV (il rapporto tra il valore del mutuo e quello dell’immobile) che raggiunge il 77%.

Stabile l’età media di chi ha presentato domanda di finanziamento per l’acquisto della prima casa, pari a 37 anni e mezzo; nei primi tre mesi del 2024 il peso percentuale degli under 36 sul totale richiedenti è stato pari al 49,8%.

L’offerta ed i tassi

Sul fronte dell’offerta, invece, Facile.it ha rilevato come nei primi tre mesi dell’anno le condizioni proposte dalle banche siano state nel complesso favorevoli, soprattutto per i tassi fissi, i cui indici sono risultati in costante discesa; le migliori offerte*** per un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%), partono da un TAN fisso pari al 2,55%, corrispondente ad una rata di 568 euro; a gennaio 2024 la miglior rata era di 604 euro.

Nettamente più costosi i tassi variabili, con i migliori TAN che partono dal 4,45%, vale a dire una rata di circa 690 euro. La distanza tra tassi variabili e fissi ha spinto la quasi totalità dei richiedenti, il 99%, a scegliere questa seconda opzione.

Il calo dei tassi fissi continua ad essere un’opportunità per coloro che vogliono provare ad approfittare della surroga, che nel primo trimestre del 2024 ha rappresentato più di un quarto della domanda totale di mutui (25,4%), in crescita rispetto allo stesso periodo del 2023 quando era pari al 17,8%.

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%, Tan iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%); la stima sull’impatto dell’aumento delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

** Osservatorio realizzato su un campione di oltre 225mila richieste di mutuo raccolte online da Facile.it e Mutui.it a gennaio-marzo 2023/2024.

*** Simulazioni effettuate su Facile.it in data 5 aprile 2024.

Immagine © Calypso77

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Una platea che potrebbe ulteriormente allargarsi alla luce della conferma da parte della BCE dell’aumento del costo del denaro; la decisione dell’Eurotower potrebbe quindi incidere negativamente non solo su chi ha già un mutuo a tasso variabile – e che secondo le simulazioni di Facile.it dovrà far fronte a rincari sulla rata mensile fino a 120 euro nel giro di un anno – ma anche su coloro stanno cercando, o hanno intenzione di farlo in futuro, un nuovo immobile.

Sul fronte dei tassi, dopo valori ormai ai minimi da anni, la situazione oggi è cambiata; i tassi fissi sono già aumentati ed oggi per un mutuo medio* è difficile trovare opzioni sotto il 2,4% (TAN), mentre chi sceglie un variabile può accedere a finanziamenti con indici contenuti, che partono da 0,65%, ma destinati presto a salire.

«In un periodo di aumento dei tassi come quello attuale, scegliere un mutuo diventa un’operazione più delicata», spiegano gli esperti di Facile.it. «Non esiste, in assoluto, una scelta giusta o sbagliata tra tasso fisso, variabile o soluzioni ibride, la decisione va presa in base alle specificità dell’aspirante mutuatario: la propensione al rischio, la posizione reddituale, la durata del finanziamento, l’età e così via. L’aiuto di un consulente esperto diventa quindi più importante che mai.».

* Nota metodologica: Indagine mUp research – Norstat svolta tra il 24 ed il 26 maggio 2022 attraverso la somministrazione di n.1.012 interviste CAWI ad un campione di individui in età compresa fra 18 e 55 anni, patentati, rappresentativo della popolazione italiana nel segmento di età considerato, residente sull’intero territorio nazionale.

Simulazione realizzata da Facile.it in data 10 giugno 2022; tassi per un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%.

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Partendo dai numeri dell’Osservatorio Facile.it – Mutui.it relativi al confronto tra aprile 2022 e aprile 2021 è emerso come, tra le principali evidenze, vi siano un cambio dell’identikit del richiedente medio – fenomeno dovuto sostanzialmente all’aumento della quota di Under 36 che ha avviato le pratiche per ottenere un mutuo –  e l’aumento del peso percentuale delle richieste di finanziamento per l’acquisto della prima casa sul totale delle domande presentate; ancora una volta, il fattore determinante per questo è l’incremento del numero di giovani richiedenti.

Tasso fisso

Ecco come sono cambiati, da gennaio ad oggi, i valori dell’ indice EURIRS e dei migliori Taeg offerti al cliente*:

L’EURIRS (20 anni) è passato da 0,60 (4 gennaio 2022) a 1,97 (9 maggio 2022), mentre il tasso fisso al cliente (miglior Teag) è salito da 1,21% (gennaio 22) a 2,12% (maggio 22).

Per chi ha già sottoscritto il mutuo a tasso fisso non cambia nulla, per chi invece deve sottoscriverlo oggi, le differenze sono importanti.

Prendendo in considerazione un mutuo fisso di 126.000 euro da restituire in 25 anni (LTV 70%), a gennaio 2022 la rata mensile disponibile col miglior Taeg a tasso fisso era di 483 euro, mentre a maggio 2022 è arrivata a 528 euro; 45 euro in più al mese, vale a dire 13.500 euro in più di interessi per tutta la durata del finanziamento.

Tasso variabile

Per quanto riguarda il tasso variabile, invece, l’EURIBOR a 3 mesi è passato da -0,57 (4 gennaio 2022) a –0,40 (9 maggio 22) e i tassi proposti all’aspirante mutuatario (miglior Taeg) sono variati da 0,72% (gennaio 22) a 0,75% (maggio 22).

Considerando anche in questo caso un mutuo di 126.000 euro da restituire in 25 anni (LTV 70%), lo scorso gennaio la rata mensile disponibile col miglior Taeg era di 456 euro, valore rimasto invariato anche a maggio.

Il tasso variabile, quindi, torna ad essere un’alternativa interessante rispetto a quello fisso, dal momento la rata di partenza è inferiore di 72 euro.

La grande competizione fra gli istituti di credito sta, in questo momento, mantenendo praticamente invariati i costi della migliore offerta disponibile per il cliente che deve sottoscrivere il finanziamento.

Prospettive future

Per i tassi fissi, guidati dall’IRS, bisogna guardare all’andamento del Bund tedesco, mentre per quelli variabili, guidati dall’Euribor, sarà determinante la politica monetaria della BCE e l’eventuale decisione di aumentare il costo del denaro.

«In generale», dicono gli esperti di Facile.it e Mutui.it, «ci aspettiamo un incremento degli indici, ma la portata di questo sarà legata ad una serie di variabili di grande incertezza quali, ad esempio, il conflitto in Ucraina, il costo delle materie prime, il peso dell’inflazione, l’andamento dell’economia e, come detto, le decisioni della Banca Centrale Europea».

Difficile fare previsioni sul fronte del mercato immobiliare, il primo ad essere impattato dai movimenti degli indici legati ai muti. Se da un lato l’aumento dei tassi potrebbe incidere negativamente sulla richiesta di case  – cosa che, alla lunga, potrebbe tradursi in un calo dei prezzi –  dall’altro lato va evidenziato che in momenti di instabilità come quello attuale il mattone diventa per tanti un bene rifugio, e questo potrebbe avere un effetto opposto sui prezzi. Sarà fondamentale, inoltre, guardare a come cambieranno le prospettive di crescita economica del Paese per i prossimi mesi.

*Simulazioni realizzate tenendo in considerazione i migliori Taeg fissi e variabili disponibili su Facile.it in data 10 maggio 2022.

 L’analisi è stata realizzata su un campione di oltre 56.000 richieste raccolte da Facile.it e Mutui.it ad aprile 2021 e 2022.

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