Prestazioni energetiche e mutui

L’analisi della BCE fa un affondo specifico sull’impatto dei cambiamenti climatici sui mutui per l’acquisto di abitazioni. Rispondendo a un quesito inviato loro dalla Bce, “le banche hanno segnalato che negli ultimi dodici mesi i criteri di concessione sono stati allentati per gli edifici con elevate prestazioni energetiche e sono stati irrigiditi per quelli a bassa prestazione energetica”.

In sostanza, dietro al calo generalizzato dei tassi sui mutui (conseguenza dei tagli della Banca Centrale) c’è una divergenza: chi acquista case di classe elevata tende a ottenere prestiti più leggeri, tramite i cosiddetti mutui green.

Le banche hanno quindi segnalato che “l’impatto dei cambiamenti climatici sulla domanda di prestiti relativi agli edifici è stato positivo per quelli con prestazioni energetiche medie ed elevate, mentre è risultato negativo per quelli con prestazioni basse. Gli investimenti per migliorare le prestazioni energetiche sono stati il fattore chiave per la domanda di prestiti legati al clima, sostenuta da tassi di interesse favorevoli per i finanziamenti volti ad aumentare la sostenibilità, mentre l’incertezza sulla futura normativa sul clima è stata indicata come elemento frenante per la domanda di prestiti”.

Il rischio fisico

C’è poi un altro elemento, che ha a che fare con le zone più esposte ai fenomeni meteorologici estremi. Il cambiamento climatico, infatti, determina un “rischio fisico” maggiore, con il conseguente inasprimento netto delle condizioni di finanziamento nel complesso.

In pratica, la possibilità concreta che l’immobile possa subire danni (e quindi incidere sul futuro pagamento del prestito) fa sì che i tassi aumentino.

Mutui Green

Per chi vuole accendere un mutuo per acquistare un immobile dalle prestazioni energetiche elevate, quindi classe energetica A o B, può ricorrere ai cosiddetti mutui green che garantiscono condizioni economiche vantaggiose e quindi tassi di interesse più bassi. Secondo Faicle.it, prendendo in considerazione un mutuo medio standard, oggi le migliori offerte online** a tasso fisso partono da un Tan pari al 2,75% corrispondente ad una rata di 581 euro, mentre quelle a tasso variabile partono da un Tan del 2,19% ed una rata pari a 546 euro. Guardando, invece, alle abitazioni con classe energetica C-G gli indici risultano più elevati: la migliore offerta fissa ha un Tan del 2,98% (596 euro), mentre quella variabile parte da un Tan del 2,29% (552 euro). Dati alla mano, quindi, scegliendo un mutuo a tasso fisso green si possono risparmiare fino a 4.500 euro in 25 anni rispetto ad un mutuo tradizionale.

«I mutui green iniziano a rappresentare una quota significativa del mercato e sono destinati a crescere ulteriormente in futuro», spiegano gli esperti di Facile.it «Le ragioni del successo sono diverse; l’aumento, da un lato, della platea di abitazioni che possono accedere a questo tipo di finanziamento, dall’altro del numero di istituti di credito che offrono mutui green riconoscendo uno sconto sul tasso.».

BCE, nessun taglio ad ottobre

Giovedì 30 ottobre la BCE si riunisce per decidere su un eventuale taglio dei tassi, ma stando alle aspettative degli esperti non dovrebbero esserci novità su questo fronte. Questo significa che, secondo le simulazioni di Facile.it e Mutui.it, la rata di un finanziamento variabile standard* resterà ferma sui valori attuali, vale a dire intorno ai 615 euro.

Anche guardando ai prossimi mesi, la situazione sembra stabile; analizzando i Futures sugli Euribor (aggiornati al 27/10/2025), da qui a fine anno e, a seguire, per tutto il 2026, gli indici, al netto di qualche piccola oscillazione, dovrebbero rimanere sugli attuali livelli.

* Simulazioni Facile.it in data 27/10/2025 su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%.

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Ma anche chi oggi vuole comprare casa è spesso condizionato dalla nuova norma; sempre secondo l’indagine*, ci sono quasi 3 milioni di italiani in cerca di un immobile che hanno cambiato i propri criteri di selezione limitando la ricerca alle sole abitazioni efficienti, non toccate dalla direttiva UE; una tendenza diffusa maggiormente nelle regioni del Nord ovest, dove la percentuale arriva al 60%, a fronte di una media nazionale pari al 50%.

E, invece, sono poco meno di 800mila gli italiani che stanno appositamente cercando di comprare una casa con basse prestazioni energetiche, nella speranza di risparmiare sul prezzo d’acquisto; dinamica, questa, più presente nelle regioni del Centro Italia (18% a fronte di una media nazionale pari al 13%).

13,7 milioni di italiani spaventati dalla nuova norma

In Italia, secondo le prime stime, la direttiva UE sulle case green potrebbe riguardare, potenzialmente, quasi 5 milioni di immobili residenziali, con spese di ristrutturazione variabili tra i 20 e i 55 mila euro a famiglia.

Cifre importanti che, naturalmente, fanno paura a molti italiani: sempre secondo l’indagine, tra chi è a conoscenza della norma, il 43% dichiara di essere spaventato dalla possibilità di dover far fronte a costi così importanti per ristrutturare casa e non sorprende vedere come in molti stiano pensando di vendere la propria abitazione piuttosto che mettere mano al portafogli.

Va detto, però, che non tutti sono preoccupati: il 15% del campione intervistato, ad esempio, ha dichiarato di essere fiducioso del fatto che ci saranno degli aiuti statali per far fronte alle spese di ristrutturazione, convinzione particolarmente diffusa tra i residenti del Centro Italia dove la percentuale arriva a sfiorare il 18%. Sono circa 2,9 milioni di italiani che credono che la norma non diventerà mai operativa in Italia; in questo caso, la percentuale raggiunge il picco nelle regioni del Nord ovest (10,5%), a fronte di una media nazionale pari al 9%.

«Un nodo fondamentale saranno gli strumenti che verranno introdotti per aiutare le famiglie ad affrontare questi costi», spiegano gli esperti di Facile.it. «Se guardiamo alle opportunità presenti oggi sul mercato, chi vuole ristrutturare casa può optare per un mutuo ristrutturazione, eventualmente associato all’acquisto se effettuato contestualmente, oppure, se l’importo non è troppo elevato, per un prestito personale. Quest’ultima soluzione, a differenza del mutuo, non richiede una garanzia reale e pertanto potrebbe essere una strada più semplice da percorrere per coloro che hanno già un finanziamento ipotecario sulla propria abitazione».

Ristrutturazione: mutuo o prestito?

Per chi volesse finanziare oggi lavori di ristrutturazione, meglio un prestito personale o un mutuo? Per importi contenuti, normalmente fino a 40-50 mila euro, la strada percorribile è quella del prestito personale, poiché gli istituti di credito tendono a non erogare mutui di tale entità. Secondo le simulazioni** di Facile.it e Prestiti.it, ipotizzando un prestito da 35.000 euro per migliorare l’efficienza energetica dell’abitazione, da restituire in 10 anni, i migliori tassi (TAN) disponibili online partono dal 7,5%, con una rata mensile di 415 euro al mese.

Se invece l’importo è più elevato, ad esempio superiore ai 60.000 euro, l’opzione adeguata è quella del mutuo ristrutturazione: per un finanziamento da 60.000 euro in 20 anni, valore immobile 200.000 euro, i migliori tassi (TAN) disponibili online partono dal 3,10%, con una rata mensile pari a 335 euro. Valori ancora più bassi se la ristrutturazione consente di raggiungere la classe energetica A o B così da accedere ai cosiddetti mutui green: in questo caso, i migliori tassi (TAN) partono dal 2,70%.

* Indagine commissionata da Facile.it a mUp Research – svolta tra il 31 maggio ed il 7 giugno 2024 attraverso la somministrazione di n.1.035 interviste CAWI ad un campione di individui in età compresa fra 18 e 74 anni, rappresentativo della popolazione italiana residente sull’intero territorio nazionale nell’intervallo di età considerate.

** Simulazioni effettuate in data 19/06/2024.

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«Il calo degli indici ha determinato una diminuzione significativa dei tassi fissi offerti dalle banche e la surroga può diventare un’opportunità estremamente vantaggiosa per chi ha un mutuo a tasso variabile, ma anche per chi ha un fisso sottoscritto a partire dalla seconda metà del 2022», spiega Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it. «Oggi, poi, gli istituti di credito stanno dando molta attenzione anche ai finanziamenti destinati alle case nelle prime classi di efficienza energetica, con un importante impulso ai mutui green, che già lo scorso anno rappresentavano il 7,2% delle richieste totali sulla prima casa».

Mutui e surroghe green

Le condizioni sui tassi fissi rilevate a gennaio 2024 da Facile.it sono addirittura più convenienti se si guarda all’offerta green delle banche, vale a dire quei prodotti di finanziamento destinati normalmente ad immobili in classe energetica A o B ma che, in alcuni casi, vengono estesi anche a quelli in classe C.

Prendendo in considerazione un finanziamento standard (126.000 euro da restituire in 25 anni e a fronte di un LTV del 70%), i migliori tassi fissi per un mutuo green prima casa partono addirittura da 2,60%, con una rata mensile pari a 572 euro.

Le cosiddette surroghe green sono finanziamenti destinati ai proprietari di abitazione in classe energetica A o B che vogliono cambiare banca; in questo caso i tassi fissi agevolati scendono ulteriormente, fino ad arrivare al 2,45%.

Dati alla mano, il potenziale risparmio è notevole, soprattutto per chi ha un mutuo a tasso variabile di recente sottoscrizione; sempre ipotizzando un finanziamento standard*, il mutuatario potrebbe abbattere la rata fino al 25%, portandola dagli attuali 750 euro a circa 570 euro, con un risparmio di quasi 180 euro.

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%. Per il tasso variabile è stato considerato un finanziamento sottoscritto a gennaio 2022 con tasso TAN iniziale pari a 0,67% (Euribor3m+1,25%); la stima sulla variazione delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

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«I mutui green iniziano a rappresentare una quota significativa del mercato e sono destinati a crescere ulteriormente in futuro, soprattutto se pensiamo a norme come la direttiva Ue sull’efficientamento energetico delle abitazioni», spiega Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it «Le ragioni del successo sono diverse; l’aumento, da un lato, della platea di abitazioni che possono accedere a questo tipo di finanziamento, dall’altro del numero di istituti di credito che offrono mutui green riconoscendo uno sconto sul tasso.».

Analizzando le richieste* di mutui green emerge anche che, nel 2022, il valore medio degli immobili oggetto di questo tipo di finanziamento è stato pari a 216.090 euro, vale a dire circa il 15% in più rispetto a quello degli immobili legati ad un mutuo tradizionale. Una differenza così elevata è dettata dal fatto che le abitazioni che possono godere di finanziamenti verdi sono normalmente edifici in classe energetica A o B e pertanto il loro valore è più alto rispetto a quelli in classe energetica inferiore.

Guardando al profilo dei richiedenti emerge che quattro domande di mutuo green su 10 sono state presentate da under 36, mentre se si punta l’attenzione sulla penetrazione regionale emerge che il Trentino-Alto Adige (18,64%), il Friuli-Venezia Giulia (8,68%), l’Umbria (7,81%) la Sicilia (7,63%), la Lombardia (7,62%) e il Veneto (7,61%) sono le aree dove, in termini percentuali, questo tipo di finanziamento è più richiesto.

Come funzionano i mutui green

I mutui green sono prodotti destinati a finanziare l’acquisto o la costruzione di abitazioni che abbiano elevate prestazioni energetiche (classe A o B) o a sostenere interventi di riqualificazione che consentano un miglioramento di almeno il 30% delle prestazioni energetiche dell’edificio.

In Italia i principali istituti di credito propongono mutui green con caratteristiche e benefici che variano a seconda della banca: nella maggior parte dei casi chi sceglie un mutuo verde ha diritto ad uno sconto sul tasso di interesse, normalmente pari allo 0,10%, ma non mancano istituti che offrono prodotti assicurativi gratuiti o i servizi di consulenza ambientale per migliorare l’efficienza energetica dell’abitazione.

Se normalmente i mutui green sono destinati a immobili ad alta efficienza energetica, è bene sapere che in Italia esistono mutui verdi che possono essere richiesti anche per l’acquisto di abitazioni non efficienti dal punto di vista energetico, ma che si intende riqualificare.

In questo caso lo sconto sul tasso di interesse non viene concesso all’atto di acquisto della casa, ma solo se e quando l’immobile, a seguito di un intervento di riqualificazione, riuscirà a migliorare la propria prestazione energetica di almeno il 30%.

La procedura di richiesta di un mutuo green non varia da quella di un mutuo tradizionale, ma è bene tenere in conto che la banca in caso di finanziamento verde per acquisto, chiederà necessariamente di allegare alla richiesta l’attestato di prestazione energetica (APE) che certifichi la classe A o B dell’immobile.

In caso di mutuo green per ristrutturazione, invece, il richiedente dovrà dimostrare che l’intervento sull’abitazione consenta di ottenere un miglioramento delle prestazioni energetiche di almeno il 30%. In questo caso alcuni istituti, prima di riconoscere le agevolazioni previste dal mutuo green, potrebbero attendere la fine dei lavori.

* Analisi realizzata su un campione di oltre 300.000 richieste di mutuo raccolte da Facile.it nel 2022

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La percentuale – si legge nell’analisi realizzata su un campione di oltre 75.000 mila richieste di finanziamento raccolte dai due portali tra maggio 2020 e febbraio 2021 – può sembrare bassa, ma è bene considerare che i mutui green sono prodotti principalmente destinati all’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica (classi energetiche A o B)e, stando alle ultime stime ufficiali (Fonte: ENEA, 2019), in Italia solo il 10% delle unità abitative rientra in questa categoria.

«Nonostante il 2020 sia stato un anno complesso per il settore immobiliare, il mercato dei mutui green ha poco per volta iniziato a prendere forma anche in Italia», spiega Ivano Cresto, Responsabile mutui di Facile.it «Si tratta ancora di una nicchia, ma le potenzialità di crescita sono davvero importanti, soprattutto se consideriamo che grazie al Superbonus 110% molti edifici miglioreranno la propria classe energetica ampliando così il bacino di immobili che potranno accedere a questo tipo di finanziamento».

L’interesse degli italiani verso il Superbonus 110% è confermato anche da un recente indagine* condotta per Facile.it da mUp Research e Norstat, dalla quale è emerso che sono oltre 9 milioni i nuclei familiari italiani che hanno intenzione di approfittare dell’incentivo per riqualificare la propria abitazione.

Chi ha chiesto un mutuo green

Dati interessanti emergono analizzando il profilo dei richiedenti; chi ha presentato domanda per un mutuo green ha cercato di ottenere, in media, 174.151 euro, vale a dire il 32% in più rispetto all’importo medio normalmente richiesto agli istituti di credito per l’acquisto di una casa. Una differenza così elevata è dettata dal fatto che gli immobili oggetto di mutuo green sono principalmente abitazioni in classe energetica A o B e pertanto il loro valore è più alto rispetto ad una in classe energetica compresa tra la C e la G.

Analizzando i dati su base territoriale emerge che la regione con la percentuale maggiore di domande di mutui green sul totale richieste è il Trentino-Alto Adige, seguita dal Veneto e dalla Valle d’Aosta.

Cosa sono e come funzionano i mutui green

I mutui green, secondo la definizione elaborata dalla Commissione UE insieme alla European Mortgage Federation, sono prodotti destinati a finanziare l’acquisto o la costruzione di abitazioni che abbiano elevate prestazioni energetiche (classe A o B) o a sostenere interventi di riqualificazione che consentano un miglioramento di almeno il 30% delle prestazioni energetiche dell’edificio.

In Italia i principali istituti di credito hanno iniziato a proporre mutui green, offrendo ai richiedenti una serie di benefici che variano a seconda della banca: si va, ad esempio, dallo sconto sul tasso di interesse, normalmente pari allo 0,10%, sino ai prodotti assicurativi gratuiti o ai servizi consulenza ambientale per migliorare l’efficienza energetica dell’abitazione.

Tra le ultime novità lanciate in Italia va segnalata quella dei mutui verdi che possono essere richiesti anche per l’acquisto di abitazioni non efficienti dal punto di vista energetico; in questo caso lo sconto sul tasso di interesse non viene concesso all’atto di acquisto della casa, ma solo nel momento in cui l’immobile, a seguito di un intervento di riqualificazione, riesce a salire in classe A o B.

Dal punto di vista della domanda di finanziamento, è bene ricordare che ci sono alcune differenze rispetto ai mutui tradizionali; in caso di mutuo green per acquisto, è necessario allegare alla richiesta l’attestato di prestazione energetica (APE) che certifichi la classe A o B dell’immobile. 

Se invece si tratta di un mutuo green per ristrutturazione, è necessario dimostrare che l’intervento sull’abitazione consenta di ottenere un miglioramento delle prestazioni energetiche di almeno il 30%. In questo caso alcuni istituti, prima di riconoscere le agevolazioni previste dal mutuo green, potrebbero attendere la fine dei lavori.

* Metodologia: n. 1.009 interviste CAWI con un campione rappresentativo della popolazione italiana adulta in età compresa fra 18 e 74 anni) sull’intero territorio nazionale. Indagine condotta tra il 18 ed il 20 settembre 2020.

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