Le simulazioni

Per capire come sono cresciute le rate e come potrebbero salire ancora a seguito di un nuovo rialzo dei tassi da parte della BCE, il comparatore ha preso in esame un finanziamento a tasso variabile da 126.000 euro in 25 anni sottoscritto a gennaio 2022.

Il tasso (TAN) di partenza usato nell’analisi è pari a 0,67%, corrispondente ad una rata mensile di 456 euro. A seguito dei diversi aumenti del costo del denaro messi in atto da parte della Banca Centrale Europea per contrastare l’inflazione, il tasso del mutuo variabile tipo è salito notevolmente arrivando a superare, ad aprile 2023, il 4,10%. Con l’ulteriore rialzo BCE dello 0,25%, la rata mensile del finanziamento preso in analisi potrebbe arrivare addirittura a 693 euro, il 52% in più rispetto a quella iniziale.

«Se è vero che l’Euribor si muove in base alle aspettative dei tassi BCE, non è detto che lo faccia in modo analogo, quindi bisognerà aspettare ancora un pochino per capire come cambieranno nel concreto le rate», spiegano gli esperti di Facile.it. «È bene ricordare, però, che l’impatto degli aumenti sarà diverso per ciascun mutuatario in base all’importo residuo del finanziamento e al numero di rate ancora da pagare: più si è vicini alla fine del piano di ammortamento, minore sarà l’effetto.».

Le previsioni del mercato: picco a settembre

Guardando alle aspettative di mercato (Futures sugli Euribor aggiornate al 26 aprile 2023) emerge come gli aumenti potrebbero continuare ancora; gli esperti prevedono che l’Euribor a 3 mesi non smetterà di salire raggiungendo il suo picco a settembre 2023 con un valore intorno al 3,76%; se queste previsioni fossero corrette, il tasso del mutuo medio preso in esame supererebbe la soglia psicologica del 5%, con una rata di circa 737 euro, vale a dire oltre 280 euro in più rispetto a quella di gennaio 2022.

Da qui in poi, sempre secondo le aspettative, la tendenza dovrebbe invertirsi e i tassi iniziare a calare tanto è vero che le quotazioni di giugno 2024 stimano l’Euribor a 3 mesi intorno al 3,22%, vale a dire una rata mensile pari a 698 euro.

Che tasso scegliere oggi?

Per gli aspiranti mutuatari che sono alle prese oggi con la scelta del mutuo, quale tasso conviene sottoscrivere? In questo periodo le banche stanno spingendo sui tassi fissi, soprattutto quelli di lunga durata; ciò si traduce in spread bassi e tassi finali (TAN) estremamente competitivi. Se uniamo anche la prospettiva di crescita dei tassi variabili, è evidente come in questa fase la prima opzione da valutare sia quella del mutuo a tasso fisso, che non solo garantisce la stabilità della rata ma, dati alla mano, è addirittura più conveniente rispetto alla rata di partenza di un mutuo variabile.

Secondo le simulazioni** di Facile.it, prendendo in considerazione il mutuo standard utilizzato nell’analisi precedente, i migliori tassi fissi (TAN) disponibili online oggi partono dal 2,99%, corrispondenti ad una rata di 597 euro, mentre per un mutuo variabile la migliore offerta parte da un TAN di 3,70% (rata di 644 euro).

«Naturalmente non c’è in assoluto una scelta migliore rispetto ad un’altra», continuano gli esperti di Facile.it. «Proprio per questo il consiglio è quello di confrontare le diverse opzioni presenti sul mercato e farsi aiutare da un consulente in grado di indirizzarci verso la soluzione migliore per le nostre esigenze.».

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%, Tan iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%); la stima sull’impatto dell’aumento delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

** Simulazione effettuata su Facile.it in data 27 aprile 2023.

Immagine © Prima91

The post Mutui: con aumento BCE, possibili rincari fino a 237 euro appeared first on ComunicatoStampa.org.

Rapporto rata/reddito

Nella valutazione dell’aspirante mutuatario le banche si assicurano che l’importo della rata richiesta non superi, indicativamente, un terzo dello stipendio disponibile; oggi quindi, a causa dei tassi in aumento, gli aspiranti mutuatari devono fare i conti con rate più alte che, di fatto, complicano l’accesso al credito.

Il valore regionale di chi non rispetta più il rapporto rata reddito è sostanzialmente in linea con quello rilevato a livello nazionale, ma il dato cambia se si guarda alle singole province; la percentuale supera il 21% a Milano (21,4%) e Lecco (21,1%), mentre scende notevolmente a Sondrio (9,5%) e Varese (11,2%).

Guardando ai migliori tassi disponibili online, a febbraio 2022 la rata mensile di un mutuo standard a tasso fisso (126.000 euro al 70% da restituire in 25 anni) era pari a 482 euro; questo significa che il richiedente, per ottenere il finanziamento, doveva avere un reddito netto mensile pari ad almeno 1.450 euro. Oggi, per lo stesso finanziamento, la miglior rata è pari a 615 euro e il richiedente, per ottenere il mutuo, dovrebbe avere un reddito di almeno 1.845 euro. A parità di importo, quindi, per vedersi accettare la domanda occorre uno stipendio più alto del 27% rispetto a quanto non fosse lo scorso anno.

L’alternativa è quella di orientarsi su importi più contenuti tanto è vero che l’Osservatorio di Facile.it** ha messo in luce come nel secondo semestre del 2022 l’importo medio richiesto in Lombardia per un mutuo prima casa sia sceso a 157.217 euro (-2,3% rispetto allo stesso periodo del 2021). Una tendenza confermata anche dai dati preliminari relativi al 2023, che vedono la domanda media calare ulteriormente e fermarsi a 150.348 euro.

«La diminuzione graduale degli importi è strettamente legato all’aumento dei tassi di interesse», spiegano gli esperti di Facile.it. «In alcuni casi è l’aspirante mutuatario che, pur di non rinunciare all’acquisto, sceglie di orientarsi su un importo più contenuto per alleggerire la rata mensile, in altri è la banca che è costretta a ridimensionare la richiesta per preservare il rapporto rata/reddito. Rapporto che – ricorda Cresto – può variare da banca a banca e per questo il consiglio è di farsi aiutare da un consulente nella scelta dell’istituto a cui presentare domanda di finanziamento».

L’aumento dei tassi si è quindi tradotto in un calo del potere di acquisto dei mutuatari; se a febbraio 2022 con una rata mensile di circa 482 euro si poteva ottenere un mutuo fisso da 126.000 euro, oggi, con la stessa rata, si può puntare ad avere un mutuo di appena 98.695 euro, vale a dire il 22% in meno.

«Per non ridurre l’importo richiesto gli aspiranti mutuatari possono scegliere di allungare la durata del finanziamento, sfruttando peraltro le condizioni particolarmente vantaggiose che oggi hanno i mutui a 35 o 40 anni», conclude Cresto. «Questo consentirebbe di alleggerire il peso delle rate mensili e di preservare il rapporto rata/reddito, senza rinunciare al capitale.».

Interessante anche notare come l’aumento dei tassi abbia spinto in alto le surroghe, le quali, secondo l’analisi Facile.it, nei primi due mesi del 2023 hanno rappresentato il 19% del totale domande di finanziamento raccolte in Lombardia, valore più che raddoppiato (+107%) rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

L’andamento provinciale

L’Osservatorio di Facile.it ha analizzato non solo le richieste di mutuo prima casa raccolte nel secondo semestre 2022 a livello regionale, ma anche quelle su base provinciale, facendo emergere differenze significative.

Milano è la provincia lombarda dove è stato richiesto l’importo medio più alto (177.039 euro), seguita da Monza e Brianza (151.917 euro), Varese (147.228 euro), Como (146.854 euro), Lecco (144.567 euro) e, staccata di un soffio, Brescia (143.460 euro). Continuando a scorrere la graduatoria regionale, si trovano Sondrio (138.750 euro), Bergamo (137.052 euro), Mantova (128.866 euro) e Pavia (123.457 euro). Chiudono la classifica Cremona (117.332 euro) e Lodi (116.440 euro).

* Analisi realizzata su un campione di oltre 20.000 richieste di mutuo raccolta da Facile.it a febbraio 2022 e febbraio 2023.

** L’analisi è stata realizzata su un campione di oltre 131.000 richieste di mutuo raccolte in Lombardia tramite Facile.it e Mutui.it tra luglio 2021 e febbraio 2023.

The post Il 18% dei mutuatari lombardi non rispetta più il rapporto rata/reddito appeared first on ComunicatoStampa.org.